区分所有法の大改正。老朽化マンション再生の壁を突破する「データ分析」と「合意形成」の新常識

「築年数が古くなり、修繕が必要なのに、連絡がつかないオーナーがいて話し合いが進まない……」

「自分の住んでいるマンションの資産価値や、災害時の安全性が心配だ」

2026年4月1日、日本のマンションのあり方を大きく左右する「区分所有法」の改正が約23年ぶりに施行されました。今回の法改正は、現在マンションにお住まいの方はもちろん、地域のサステナビリティ（持続可能性）や拠点の安全性を重視する事業者・NPOにとっても、決して他人事ではない「歴史的な転換点」です。

行政出身の視点、そして「防災士」としての視点から、この複雑な法改正の本質と、私たちが身につけるべき「これからの生存戦略」を紐解きます 。

1. 背景にある「二つの老い」と、組織・地域をマヒさせるデッドロック

現在、日本中のマンションや地域コミュニティは、深刻な「二つの老い」に直面しています。

• 建物の老朽化： 築40年超のマンションは10年後には約260万戸（現在の約2.5倍）に急増すると推計されています（国土交通省推計）。
• 管理の空白（無関心）： 相続等で「所有者と連絡が取れない（所在不明者）」や、海外オーナーの増加により、大規模修繕や建替えの合意形成ができない「デッドロック（行き詰まり）」が全国で深刻化しています。

これは、素晴らしい理念（想い）はあるのに、メンバー間の意思決定ルールがブラックボックス化していて前に進めない「中小企業やNPOの組織課題」と、全く同じ構造です。この危機を突破し、地域の再生を加速させるために法律（ルール）が変わりました。

2. 法改正の目玉：デッドロックを解除する「3つの新ルール」

これまでは、一部の「連絡がつかない人」や「無関心な人」がいるだけで、建物全体の再生や防災対策が止まっていました。そこが、今回の改正で劇的に変わります。

1. 建替えの「ハードル緩和」（4/5から3/4へ）耐震不足や火災安全性の不足など、客観的な事由がある老朽化マンションの場合、建替え決議の賛成要件が、現行の「5分の4」から「4分の3」以上へ引き下げられました。
2. 「所在不明者」を決議の分母から除外いくら調査しても連絡がつかない所有者を、裁判所の関与を経て決議の母数（分母）から外せるようになります。無関心な一部の人に、全体の未来を邪魔されることがなくなります。
3. 海外・不在オーナー対策と「管理者の権限明確化」海外オーナーの連絡先明確化が促されるとともに、管理組合の理事長（管理者）の権限が整理され、滞納や不法占拠に対してよりスムーズに対応できるようになります。

3. 法律という「道具」を動かすのは、人間の『調整力』である

法改正によってルール（箱）は整いました。しかし、都庁の用地買収の現場で数多くの立ち退き交渉をまとめ、泥臭い人間関係の力学を見てきた私から言わせれば、「法律が変わっただけで、人の心が自動的にまとまるわけではない」ということです 。

建替え要件が4分の3に下がったとしても、残りの「反対する生身の人間」との間で、いかに私欲を抜きに他者への想像力を働かせ、ベクトルを合わせる話し合いができるか 。結局のところ、最後にデッドロックを解くのは、マニュアルではなく「徹底的な誠実さと、ロジカルな合意形成（調整力）」というポータブルスキルに他なりません 。

これからマンションの購入を検討する個人の方、あるいは新拠点を考えている事業者様は、国の指針に基づき、必ず以下の「管理の質（健全性）」をデータとしてチェックしてください。

• 長期修繕計画： 30年以上の計画があり、定期的に見直されているか（概ね7年以内）。
• 修繕積立金： 計画通りに貯まっており、多額の滞納（全体の1割以上など）が放置されていないか。
• 運営実態： 少なくとも年1回以上総会が開かれ、議事録（エビデンス）が適切に保管されているか 。

現場の想いを、地域に愛され続ける「確かな仕組み」へ

今回の法改正が教えてくれるのは、「時代の変化に合わせて、組織の意思決定の仕組み（ルール）をアップデートし、共通言語で対話することの大切さ」です 。

ガバメントデザインは、地域の人口動態や統計データに基づいた手堅い事業戦略の立案（マクロ）と、企業の成長に欠かせない評価制度の設計や「合意形成ができる優秀な人材」の育成（人事・組織）を掛け合わせ、地域社会の持続可能な事業づくりに伴走します 。

自社の組織運営や、地域のサステナビリティにモヤモヤを抱えている経営者・代表者の方、そして自身の「調整力」を民間でも通用する武器として言語化したい公務員の方は、ぜひ私たちの扉を叩いてみてください 。

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